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行業資訊
工業地產,下一個投資高地?
發布時間:2011-05-26 13:24:00    發布人:byjs

摘要:

包括廣州在內的工業地產蓬勃態勢與蘊藏的機遇,吸引了眾多企業和投資者的目光。但在誘人利益的背后,投資工業物業仍潛伏著不少“暗礁”。 

干預的情況下,企業房地產正入佳境。

5月13日,綠地集團在鄭州投資130億元興建總部經濟產業園。據不完全統計,萬通、陸家嘴、復地、富力、招商(shang)等國內知名開發(fa)商(shang)都(dou)涉(she)足了商(shang)務園區、倉儲物(wu)(wu)流等工業物(wu)(wu)業投資開發(fa)。

“工業地產的盈余體現在能快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余。”工業地產篤行者馮侖稱,在歐美市場,工業地產(chan)是收益型房(fang)地產(chan)(或稱商用地產(chan))中的重要分支之(zhi)一(yi),投(tou)資收益穩定,發展前景(jing)廣闊。

國內外投資者對工業物業的青睞,加大了該領域市場熱度。日前,仲量聯行2011年一季度房地產業研究報告指出,與住宅地產交易下滑不同,國內工業地產投資租賃“雙熱”。以廣州例,2011年第一季度,廣州整體物流園租金升(sheng)至28元/平(ping)方(fang)米(mi)/月,環比增(zeng)長(chang)4%,同比增(zeng)長(chang)10.9%;產業園租金升(sheng)至52元/平(ping)方(fang)米(mi)/月,環比增(zeng)長(chang)1.3%,同比增(zeng)長(chang)8.8%。

不過,不全是奶酪。“如產業園的核心是產業。民企在吸引合理產業和高端產業的能力天然不足,國內成功項目并不多見。”廣州智略房地產咨詢有限公司總經理何世紅(hong)對地(di)產中國(guo)網表(biao)示,“以我接觸到(dao)的(de)企業和投資(zi)者來(lai)說,他們實際上(shang)(shang)注重的(de)是‘地(di)產’而非‘產業’。目(mu)前所謂的(de)‘工業物業熱’,不少企業還是期望(wang)通過土地(di)增值而獲取高利潤,實際上(shang)(shang)是另一(yi)種圈地(di)方式。”

機遇

住宅地產強勢調控的重壓,及商業地產“躍進(jin)”的(de)隱憂,國內房企開始將目(mu)光重新投(tou)入(ru)到工業地產領域。

進到201在一年,富力置業融資30億、征地賠償2200畝的廣東云霧機楊空港物流快運園開始進到基本建設控規操作時候,控規基本建設控規存儲使用面積一百萬每平米。

同樣在2011年首季,合生創展早于2006年在惠州拿下的占地5500畝的小(xiao)金口(kou)物流園(yuan)項(xiang)目正式招兵(bing)買馬(ma),啟(qi)建運(yun)營。

招商地產以及廣(guang)州本(ben)(ben)地(di)中(zhong)小型企業也(ye)全(quan)力進入這一市場。招(zhao)商地(di)產建設(she)運營的(de)占地(di)39公(gong)頃(qing)的(de)金山谷創意產業園(yuan)項目在(zai)今(jin)年正式對外招(zhao)商。同期,由(you)廣(guang)州本(ben)(ben)地(di)企業中(zhong)頤集(ji)團(tuan)占地(di)面積20萬(wan)平(ping)方米(mi)、建筑總面積50多萬(wan)平(ping)方米(mi)、總投資30億元的(de)中(zhong)頤創意產業園(yuan)也(ye)正如火如茶(cha)正在(zai)進行。

全國國土學習國土生活協會行政秘長周建春直言:“或許下一位‘熱度’就是說制造業地產開發了。”

房企熱衷開發工業地產,與工業地產開發成本較低有關。“相比住宅市場,工業地產的地價更為便宜,而項目總建筑面積的10%可作為配套建設。”仲量聯行廣州工業部高級經理 張寧指出,10%的配套建設可以涉及酒店、公寓等商業地產形態。一般來說,開發商拿(na)下的工業地塊(kuai)面積較大(da),10%的面積也(ye)會有(you)相當可觀的利潤。

業內人士認為,一般工業用地里面會有配套住宅或者公寓進行房地產開發(fa),方便回籠資金。如富(fu)力(li)國際空港(gang)綜合物流園2200畝的項目中,配套的住宅富(fu)力(li)金港(gang)城就有800多(duo)畝,開發(fa)商(shang)可以先行開發(fa)回籠資金。

不僅,化輕工業土地的使用基本都價格低掛牌出讓,且供給量沒受更多的限制。再加上化輕工業房產行業開發風險投入學習環境要比房屋住宅房產行業開發和餐飲業房產行業開發好許多 ,這熄滅了多制造業企業投入熱烈。 在維森房地產公司監事長張維倫心中,輕工業制造占地材質的學會變通與自我調節也是其獨寵的其原因。“內部有很多房地產公司商先奪得輕工業制造占地,發展前景幾30年后,再轉換成商住兩用占地,上面盈利。”

據相關數據顯示,工業地產的投資回報率一般為8%~12%、最高可達15%,若政府給予政策優惠,其投資回報率(lv)將高出15%。

暗礁

一元硬幣還另外一只面。 工業生產地產行業拆遷賠償表面積大、加盟數額高、的招商難、加盟回報率的周期長等功能,對入駐者出現了較高的標準,這說明其契機與試練抗衡。 “家產生產小區物業保安的開發并不是表層上看在一起那末輕松。”何世紅對“家產生產房地產公司熱”并不備感可觀,“現在在國外銀行業科技工作狀態相對成熟完善(如俄羅斯普洛斯企業),但我們國家貧乏此類的銀行業科技機理與場景,然而有PE和風險投資費用積極參與,也是周期性參與,因受好工程能力素質、投資費用收益貸款時間等主觀因素所限,一些年我觸碰的常見家產生產小區物業保安好工程,因我們國家民營企業在吸引住適宜家產和品質家產能力素質很薄弱,近乎如果沒有好的 裝修案例。”

他說,“中西部城市的工業園區也相對低端,很多都是因‘產業轉移’而興建,為了爭奪相同的資源,各地產業園低效重復投資已比較嚴重。總的來說,這些企業實(shi)際上注重的(de)是‘地產’而非‘產業(ye)’,他們(men)期望通過土地增(zeng)值而獲取高利潤,實(shi)際上還是另一種圈(quan)地方式(shi)。”

張寧對于表明贊同。“只靠是一個品牌的力度做項目流程,肯定難以非常成功。”女人說,“甚至現國家性對產業群也選澤性,如現國家性相對應的歡迎生產加工業品牌,可能對是時間稅利和就業機會包括支柱;而對占地總面積大、人員管理基本操作并不多、同樣總面積上的的利潤影響要低過生產加工業的物流行業物流倉儲商圈,現國家性就有有效控制。”

戴德梁行廣州公司研究部經(jing)理李孔瑞則認(ren)為,土地(di)稀缺(que)是(shi)制約工業(ye)(ye)物業(ye)(ye)發(fa)展(zhan)(zhan)最大的(de)瓶頸。一來限制了工業(ye)(ye)物業(ye)(ye)規模化(hua)發(fa)展(zhan)(zhan)的(de)可能性。二是(shi)市場供應和需求的(de)偏差、物業(ye)(ye)發(fa)展(zhan)(zhan)水平參差不齊(qi)。

她說,“針對工業用地稀缺的局面(mian),廣(guang)州的一些村鎮利用集體用地建設(she)廠(chang)房和倉庫,對外出租;也有(you)一些已(yi)搬遷的制造企(qi)業(ye)將舊(jiu)廠(chang)房面(mian)向市場(chang)出租,這(zhe)類物業(ye)因為客(ke)觀原因導致自身(shen)的硬件設(she)施不高,市場(chang)優(you)勢并(bing)不明顯(xian)。”

在李孔瑞發覺,成功創業的化工業開放商應有四種文化素質:享有開放和運營的化工業小區物業公司的極為豐富經驗值;享有巨大的的品牌公關性能,與政府性和這個行業穩定優秀的相關(力爭占地);有巨大的的周轉金戰斗力,可建立建設產業化銷售管理可運用這種的資源英文對小區物業公司來技術化銷售管理。 談到具體化的投資加盟加盟意見,張寧相信,投資加盟加盟者可將眼神從帶兵人部分放大到其周圍國家,投資加盟加盟報答率要好有一點。如果長沙 ,能否投資加盟加盟增主城區、汕頭(非常接近長沙 的部分)。 張寧還表達出來,交易的行業業主,要清楚業主結構類型和交易的者政治意識國力及定位系統。哪幾種取決于穩固經常性增持業主的交易的者,滿足交易的大、理財收益慢的項目;或許我接觸到的交易的者(收錄地方行業、在國內和外企業交易的者、融資等)喜愛商業小區相較較多。 何世紅則因為,倘若把舊廠拆除編入工廠房產開發要素的話語,這款成本辦公空間對于較少。“現在廣佛城市的舊廠拆除,工廠在建立銷售經營管理型物業服務后,銷售經營管理快速發展狀態優秀,這有很大些成就 案列。”

摘自:地產中國網      作者:張希夷     2011-5-25

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