摘要：
包括廣州在內的工業地產蓬勃態勢與蘊藏的機遇，吸引了眾多企業和投資者的目光。但在誘人利益的背后，投資工業物業仍潛伏著不少“暗礁”。
調空之中，工業地產開發商正入佳境。
5月13日，綠地集團在鄭州投資130億元興建總部經濟產業園。據不完全統計，萬通、陸家嘴、復地、富力、招商等(deng)國內知名開發商都(dou)涉足了商務園區、倉儲物(wu)流等(deng)工業(ye)物(wu)業(ye)投資開發。
“工業地產的盈余體現在能快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余。”工業地產篤行者馮侖稱，在歐美市場，工業(ye)地(di)產是收益型房地(di)產（或稱商用(yong)地(di)產）中的(de)重要(yao)分支之一，投資收益穩定，發展前景廣闊。
國內外投資者對工業物業的青睞，加大了該領域市場熱度。日前，仲量聯行2011年一季度房地產業研究報告指出，與住宅地產交易下滑不同，國內工業地產投資租賃“雙熱”。以廣州例，2011年第一季度，廣州整體物流園租金升至28元/平方米(mi)/月，環(huan)比增(zeng)長(chang)4%，同比增(zeng)長(chang)10.9%；產業(ye)園租金升至52元/平方米(mi)/月，環(huan)比增(zeng)長(chang)1.3%，同比增(zeng)長(chang)8.8%。
不過，不全是奶酪。“如產業園的核心是產業。民企在吸引合理產業和高端產業的能力天然不足，國內成功項目并不多見。”廣州智略房地產咨詢有限公司總經理何世紅對地(di)產(chan)(chan)中國網(wang)表示，“以(yi)我接觸到的(de)(de)企業(ye)和投資者來說(shuo)，他們實際(ji)(ji)上(shang)注重的(de)(de)是‘地(di)產(chan)(chan)’而非(fei)‘產(chan)(chan)業(ye)’。目(mu)前所謂的(de)(de)‘工業(ye)物業(ye)熱(re)’，不少企業(ye)還是期望(wang)通過土地(di)增值而獲取高利潤(run)，實際(ji)(ji)上(shang)是另一(yi)種圈地(di)方式(shi)。”
機遇
住宅地產強勢調控的重壓，及商業地產“躍進”的隱憂，國內房企開始將目光重新投(tou)入到工業地產(chan)領域。
開啟201一年，富力房地產業投資人30億、占地面2200畝的杭州藍天火車站空港物流快運園已經開啟基礎制作運營人員周期，發展規劃基礎制作倉庫空間大小一千萬㎡米。
同樣在2011年首季，合生創展(zhan)早于2006年在惠州拿(na)下的(de)占地5500畝的(de)小金(jin)口物(wu)流園項目正式招兵(bing)買馬，啟(qi)建運營。
而招商地產以(yi)及廣(guang)州(zhou)本地中小型企(qi)業也全力進(jin)入這一市場。招商地產建設運營(ying)的占(zhan)地39公頃(qing)的金山(shan)谷創意(yi)產業園項目在今年正式對外招商。同(tong)期，由(you)廣(guang)州(zhou)本地企(qi)業中頤集團(tuan)占(zhan)地面積20萬(wan)(wan)平(ping)方米、建筑總(zong)(zong)面積50多(duo)萬(wan)(wan)平(ping)方米、總(zong)(zong)投資(zi)30億(yi)元的中頤創意(yi)產業園也正如火如茶正在進(jin)行。
全國宅基地直到學會宅基地成本協會理事女副會長周建春坦承：“或者下一家‘熱門’是工藝房產開發了。”
房企熱衷開發工業地產，與工業地產開發成本較低有關。“相比住宅市場，工業地產的地價更為便宜，而項目總建筑面積的10%可作為配套建設。”仲量聯行廣州工業部高級經理 張寧指出，10%的配套建設可以涉及酒店、公寓等商(shang)業地產形(xing)態。一般來說，開發商(shang)拿下(xia)的(de)(de)工業地塊(kuai)面積較大，10%的(de)(de)面積也會有相當可觀的(de)(de)利潤。
業內人士認為，一般工業用地里(li)面(mian)會(hui)有(you)配套(tao)住(zhu)宅或者公寓進行(xing)房地產開發(fa)，方便(bian)回籠資(zi)金(jin)。如富(fu)力國際空(kong)港綜合物流(liu)園2200畝(mu)的(de)(de)項目中(zhong)，配套(tao)的(de)(de)住(zhu)宅富(fu)力金(jin)港城就(jiu)有(you)800多畝(mu)，開發(fa)商可(ke)以(yi)先(xian)行(xing)開發(fa)回籠資(zi)金(jin)。
不僅，制造業品農業用地許多低報價掛牌出讓，且供貨量不在不要約束。加進去制造業品房房房產公司融資貸款區域環境要比住宅房房房房產公司和商業性的房房房產公司好許多，這燃起了大部分中小型對外投資者積極主動。
在維森購房董事會長張維倫王陽明心學，工業園制造商業農業建設用地性能的拘泥與政策調控也是其獨寵的原因。“國內有多數房地產商先買下工業園制造商業農業建設用地，進展幾年來，再轉為商品房商業農業建設用地，原文中獲益。”
據相關數據顯示，工業地產的投資回報率一般為8%~12%、最高可達15%，若政府給予政策優惠，其投資(zi)回報率將(jiang)高出15%。
暗礁
硬幣的另外 別的面。
工業地產開發商占面空間大、的投資加盟資金高、的招商難、的投資加盟收益生長期長等特質，對開始者達成了較高的窗洞，這意味著其商機與考驗相互依存。
“重工藝物業服務經理定制開發并遠不如表層上看了起來特別簡短。”何世紅對“重工藝地產開發熱”并不倍感樂觀的心態，“即使我國境內經融運營管理模式英文對比成熟穩定（如韓國普洛斯集團簡介），但我國境內缺乏性相關的經融系統與區域，就算有PE風和投操作，也是時期性買入，因受工程品質、進行投資收獲限期等緣由所限，以上年我碰觸的各大重工藝物業服務經理工程，主要是因為我國境內企業在吸納正確產業鏈的發展和中檔產業鏈的發展性能極其弱項，基本上沒能成功率的案例分享。”
他說，“中西部城市的工業園區也相對低端，很多都是因‘產業轉移’而興建，為了爭奪相同的資源，各地產業園低效重復投資已比較嚴重。總的來說，這些企業實際上(shang)注重的是‘地產’而(er)非‘產業’，他(ta)們期望通過土地增值而(er)獲取高(gao)利潤(run)，實際上(shang)還是另一種(zhong)圈地方式。”
張寧此類寫出認同感。“單純的依靠一名企業的主的壓力做頂目，當然就很難成功的。”她講，“但是鎮現政府性對產業群就有確定性，這種鎮現政府性相較的歡迎生產加工業企業的主，會因為對本土稅利和出去上班都是有支撐著；而對征占大、員工運作不夠多、一樣建筑面積上的盈利空間榮譽獎要低過生產加工業的物流快運倉儲配送客層，鎮現政府性就有管理。”
戴德梁行廣州公司研究部經(jing)理李孔瑞則認為，土地稀缺是(shi)制約(yue)工(gong)業(ye)物業(ye)發展(zhan)(zhan)最大(da)的瓶頸。一來限制了工(gong)業(ye)物業(ye)規模化發展(zhan)(zhan)的可(ke)能性。二是(shi)市場(chang)供應和需(xu)求的偏差(cha)、物業(ye)發展(zhan)(zhan)水平參差(cha)不齊。
她說，“針對工業用地稀缺的局(ju)面，廣州(zhou)的一些村鎮利用集體用地建設(she)(she)廠房(fang)和倉庫，對外出(chu)租(zu)；也有一些已搬遷的制造企業將舊(jiu)廠房(fang)面向市場出(chu)租(zu)，這類(lei)物業因為客(ke)觀原因導致自身的硬件設(she)(she)施不(bu)高，市場優(you)勢(shi)并不(bu)明顯。”
在李孔瑞看樣子，成功失敗的企業研發商應掌握條件三個質量：存在研發和運作企業物管的多種多樣臨床經驗；存在強的公共有關作用，與政府機構和企業恢復正常的有關（鼓勵農業用地）；掌握條件強的資產有實力，可實現目標占比化銷售營業可使用任何的資源英文對物管進行專注化銷售營業。
談到實際的創業意見建議，張寧會認為，創業者可將注視從一絲位置增加到其身邊地域，創業回饋率會更好一個。如果北京市，能創業增領域、上海（取決于北京市的位置）。
張寧還表達，加盟工農業業主服務保安，要記業主服務保安種類和加盟者自己國力及位置。那一些取決于動態平衡常年所有業主服務保安的加盟者，適合加盟大、貼現率慢的工作；因為我接受的加盟者（屬于本地網制造業企業、在國國內醫院加盟者、風險投資等）大家關注商業服務產業園區對于較多。
何世紅則看來，如果把舊廠升級創新編入工農業房地產基本概念情況下，這里投資費用余地相對比較越大。“今天廣佛地方的舊廠升級創新，企業的在引出經驗型物業公司后，經驗經濟發展局面非常好，這一斜些成功率真實案例。”
摘自：地產中國網 作者：張希夷 2011-5-25 |
